Peut-on rectifier la valeur d’un bien déclaré dans une succession lorsqu’il est vendu moins cher 18 mois après ?

Une situation fréquente… mais juridiquement sensible

 

Lors d’une succession, les héritiers doivent déclarer la valeur vénale réelle des biens immobiliers au jour du décès.
Cette valeur sert de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit.

 

Mais une question revient souvent :

👉 Que se passe-t-il si le bien est finalement vendu plusieurs mois plus tard… à un prix nettement inférieur à celui déclaré dans la succession ?

Peut-on corriger la déclaration et récupérer les droits payés en trop ?

 

Une récente décision du Tribunal judiciaire de Bordeaux apporte un éclairage intéressant.

 

1. Le principe : la valeur au jour du décès

Selon l’article 666 du CGI, les droits de mutation sont assis sur la valeur des biens au jour du fait générateur, c’est-à-dire la date du décès.

L’article 761 du CGI précise que les immeubles doivent être estimés d’après leur valeur vénale réelle à cette date.

La valeur vénale correspond au prix que le marché aurait permis d’obtenir dans des conditions normales de vente.

Elle dépend donc :

• du marché immobilier local

• des caractéristiques du bien

• de la comparaison avec des biens similaires

 

2. Une difficulté fréquente : l’erreur d’évaluation

Dans la pratique, les héritiers peuvent surévaluer un bien immobilier pour plusieurs raisons :

• prudence vis-à-vis de l’administration fiscale

• estimation approximative

• évolution rapide du marché immobilier

• manque de références comparables au moment de la déclaration

• espérance de vente à un prix supérieur au marché

 

Lorsque la déclaration est déposée avec cette valeur, les droits sont calculés sur cette base.

 

Et c’est là que la difficulté apparaît.

 

3. La charge de la preuve repose sur le contribuable

L’article R.194-1 du Livre des procédures fiscales est très clair :

Lorsque l’imposition est établie selon les bases déclarées par le contribuable, c’est à lui de prouver que ces bases sont exagérées.

Autrement dit :

👉 si les héritiers ont surévalué eux-mêmes le bien, ils doivent démontrer que la valeur réelle est inférieure pour obtenir la restitution des droits.

 

 

4. La méthode de référence : la comparaison

Pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, la jurisprudence privilégie la méthode par comparaison.

 

Elle consiste à analyser :

• des ventes de biens similaires

• situés dans le même secteur

• intervenues à une date proche du décès

Ces ventes servent de références de marché.

 

5. Les comparaisons peuvent être postérieures au décès

La jurisprudence admet que les comparaisons puissent être :

• antérieures

• contemporaines

• postérieures au décès

La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 16 avril 2013 (n°12-16.266) :

👉 Une transaction postérieure peut être prise en compte si elle reste suffisamment proche dans le temps.

 

6. L’affaire jugée par le Tribunal judiciaire de Bordeaux

 

Les faits

Une succession ouverte le 1er juillet 2022 comprenait un appartement à Bordeaux.

Les héritiers ont déclaré une valeur de 590 000 € dans la déclaration de succession déposée le 25 octobre 2023.

Mais le bien est finalement vendu le 24 mai 2024 pour 524 000 €

Soit 66 000 € de moins que la valeur déclarée.

 

Les héritiers déposent alors une déclaration rectificative et demandent la restitution de 15 201 € de droits de succession.

L’administration fiscale refuse.

 

7. L’argument de l’administration

L’administration contestait la pertinence des comparaisons produites.

 

Elle estimait que les biens retenus n’étaient pas intrinsèquement similaires, notamment en raison :

• de l’absence de cave ou de parking

• d’étages différents

• d’années de construction différentes

 

Selon elle, ces différences rendaient les comparaisons peu pertinentes.

 

8. La décision du tribunal

Le Tribunal judiciaire de Bordeaux a donné raison aux héritiers.

 

Il retient plusieurs points importants :

1️⃣ Une vente postérieure peut être prise en compte

La vente intervenue 18 mois après le décès peut être utilisée comme élément de comparaison.

 

2️⃣ Les biens comparables n’ont pas besoin d’être identiques

La méthode de comparaison exige seulement des biens similaires, et non strictement identiques.

 

3️⃣ Les différences mineures ne disqualifient pas la comparaison

Les écarts portant sur :

• l’année de construction

• la présence d’une cave

• un parking

• l’étage

ne suffisent pas à écarter les comparables lorsqu’ils sont situés dans le même secteur.

 

9. Conséquence : restitution des droits

Le tribunal a donc :

• fixé la valeur vénale du bien à 524 000 €

• condamné l’administration à restituer 15 201 €

 

La vente a été considérée comme cohérente avec les prix du marché local au m².

 

10. Ce qu’il faut retenir

Cette décision rappelle plusieurs principes importants :

✔️ Une surévaluation dans une succession peut être corrigée

✔️ La preuve repose sur les héritiers

✔️ Une vente postérieure peut servir de référence

✔️ Les biens comparables doivent être similaires, pas identiques

 

Conclusion

Oui, il est possible de rectifier la valeur d’un bien déclaré dans une succession, même si la vente intervient plusieurs mois après le décès.

 

Mais cette rectification suppose :

• des éléments de comparaison solides

• une démonstration rigoureuse de la valeur réelle du bien

 

Sans cela, l’administration fiscale refusera la restitution des droits.

 

 

Décision du TJ de Bordeaux du 23 février 2026, n°25/06170

https://justice.pappers.fr/decision/55b5a62d089d94aee03d4efeaf36968abb24a68c

 

 

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