Déficits fonciers : des travaux qui s’éternisent peuvent-ils caractériser une réserve de jouissance ?

Déficits fonciers : des travaux qui s’éternisent peuvent-ils caractériser une réserve de jouissance ?

Un logement vacant pendant plusieurs années pour cause de travaux permet-il toujours de déduire les charges et de générer des déficits fonciers ?

Pas nécessairement.

Dans une décision du 18 septembre 2026, le Tribunal administratif de Clermont-Ferrand apporte une nouvelle illustration de la notion de réserve de jouissance prévue par l’article 15, II du CGI.

En cause : un appartement parisien détenu par une SCI, des travaux étalés sur sept ans, un bail conclu avec les associés de la société et d’importants déficits fonciers imputés par ces derniers sur leurs autres revenus fonciers.

L’administration fiscale y a vu un montage destiné à contourner les règles applicables aux propriétaires qui se réservent la jouissance de leur logement.

Le tribunal lui donne raison.

Pourquoi la réserve de jouissance est-elle déterminante en matière de déficits fonciers ?

L’article 15, II du CGI prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.

Cette exonération a une contrepartie : les charges afférentes à ces logements ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers.

La difficulté apparaît notamment lorsqu’un logement n’est ni loué ni effectivement occupé par son propriétaire.

Un bien vacant peut en effet continuer à générer des charges importantes, notamment lorsqu’il fait l’objet de travaux.

Dans cette situation, la déduction n’est pas automatiquement exclue.

Le propriétaire doit toutefois être en mesure d’établir son intention réelle de louer le bien et les diligences accomplies pour permettre sa location dans un délai raisonnable.

À défaut, l’administration peut considérer qu’il s’en est réservé la jouissance.

Que s’est-il passé dans cette affaire ?

Une SCI détenue à parts égales par deux époux avait acquis en 2010 un appartement de 172 m² situé boulevard Malesherbes à Paris.

Lors de son acquisition, le logement était loué pour un loyer mensuel supérieur à 4 000 €.

Après le départ du locataire, d’importants travaux ont été entrepris.

Parallèlement, la SCI a conclu avec ses deux associés un bail portant sur le même appartement, moyennant un loyer mensuel de 1 506 €.

Or, les loyers ont été très peu acquittés : aucun loyer en 2016 et 2018 et seulement 9 000 € en 2017.

Dans le même temps, les intérêts d’emprunt et les dépenses de travaux ont placé la SCI dans une situation fortement déficitaire.

Les déficits déclarés atteignaient ainsi :

• 131 659 € en 2016 ;
• 54 714 € en 2017 ;
• 26 280 € en 2018.

Les associés ont imputé leur quote-part de ces déficits sur les revenus fonciers provenant de leurs autres SCI.

L’administration fiscale a remis en cause ces imputations en mettant en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal prévue à l’article L. 64 du LPF.

Selon elle, le bail consenti aux associés permettait en réalité de contourner l’article 15, II du CGI et de déduire des charges relatives à un bien dont ils avaient conservé la jouissance.

Sept ans de travaux : pourquoi le tribunal retient-il la réserve de jouissance ?

C’est l’un des principaux enseignements de la décision.

Les contribuables soutenaient que l’appartement était en travaux et produisaient notamment un constat d’huissier et une attestation de la gardienne de l’immeuble.

Ces éléments permettaient de démontrer la réalité du chantier.

Mais ce n’était pas suffisant.

Pour le tribunal, encore fallait-il justifier de diligences permettant de conduire et d’achever les travaux dans un délai raisonnable afin de rendre le logement effectivement disponible à la location.

Or, sept années se sont écoulées avant la remise en location du bien en 2021.

Autrement dit, ce n’est pas seulement l’existence des travaux qui compte.

Il faut également pouvoir expliquer leur durée et démontrer les démarches accomplies pour mettre le bien en état d’être loué.

L’inhabitabilité matérielle d’un logement pendant des travaux ne suffit donc pas nécessairement à exclure toute réserve de jouissance lorsque ces travaux se prolongent sans que soient établies les diligences nécessaires à leur achèvement.

Pourquoi le bail conclu entre la SCI et ses associés n’a-t-il pas protégé les contribuables ?

Le tribunal ne s’arrête pas à l’existence juridique du bail.

Il examine les conditions concrètes dans lesquelles la SCI et ses associés se sont comportés.

Plusieurs éléments sont retenus : le montant du loyer prévu pour un appartement de 172 m² situé dans un quartier recherché de Paris, son paiement très irrégulier, l’importance des charges supportées par la SCI et la durée des travaux.

L’ensemble aboutissait à une situation dans laquelle la SCI était structurellement déficitaire, tandis que ses associés pouvaient imputer leur quote-part de déficit sur leurs autres revenus fonciers.

Le tribunal considère ainsi que la SCI ne s’est pas comportée avec ses associés comme elle l’aurait fait avec des tiers.

Pourquoi l’abus de droit fiscal est-il retenu ?

Pour comprendre le raisonnement, le tribunal revient à l’objectif poursuivi par le législateur lors de l’adoption du dispositif dont est issu l’article 15, II du CGI.

Ce texte vise notamment à empêcher qu’un propriétaire qui conserve la disposition de son logement puisse créer un déficit foncier par une sous-évaluation des revenus ou une surévaluation des charges.

Dans cette affaire, la combinaison du bail consenti aux associés, des conditions financières de cette location et des charges supportées par la SCI a conduit le tribunal à considérer que le montage poursuivait un objectif exclusivement fiscal contraire à celui recherché par le législateur.

Le redressement fondé sur l’abus de droit est donc confirmé.

Que faut-il retenir de cette décision ?

Cette affaire appelle une vigilance particulière pour les SCI réalisant des travaux importants sur un logement vacant, et plus encore lorsque ce logement est loué ou mis à disposition de leurs propres associés.

L’existence matérielle d’un chantier ne suffit pas, à elle seule, à justifier la déduction des charges pendant plusieurs années.

Il faut pouvoir documenter, au fil du temps, l’intention de louer mais également les diligences réellement accomplies pour achever les travaux et remettre le bien sur le marché dans un délai cohérent.

De même, lorsqu’une SCI conclut un bail avec l’un de ses associés, les conditions de la location doivent pouvoir être justifiées : niveau du loyer, paiement effectif, conditions d’occupation et, plus généralement, comportement comparable à celui qui aurait été adopté avec un tiers.

La forme juridique du bail ne suffit donc pas : l’administration et le juge examinent la réalité économique de l’opération.

Et lorsque des travaux s’étendent sur plusieurs années tout en générant des déficits fonciers imputés par les associés, la documentation des raisons de cette durée et des diligences accomplies devient essentielle.

Décision du TA de Clermont-Ferrand du 18 septembre 2026, n° 2301206