Vente d'un logement secondaire et exonération de plus-value : attention au timing de la mise en vente

Vous envisagez de vendre un appartement ou une maison qui n'est pas votre résidence principale, et vous pensez pouvoir bénéficier de l'exonération de plus-value prévue par la loi ? Une décision récente de la Cour administrative d'appel de Versailles (9 avril 2026) vient rappeler que cette exonération est soumise à des conditions strictes, et que certaines erreurs de calendrier peuvent coûter cher.

Quelle est cette exonération et à qui s'adresse-t-elle ?

L'article 150 U-II-1°bis du Code général des impôts permet, sous conditions, d'exonérer d'impôt sur la plus-value la première cession d'un logement qui n'est pas votre résidence principale. C'est une mesure utile, par exemple, pour celui qui loue un appartement tout en souhaitant accéder à la propriété de sa résidence principale : il peut vendre son bien locatif en franchise d'impôt, à condition de réinvestir le produit de la vente dans l'achat de son futur logement principal.

Pour en bénéficier, deux conditions cumulatives doivent être réunies :

• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession ;

• réemployer tout ou partie du prix de cession dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans les vingt-quatre mois suivant la vente.

Le cas particulier du prêt relais : une tolérance, mais encadrée

Dans la pratique, il arrive fréquemment que l'on achète son futur logement principal avant d'avoir vendu l'ancien bien. C'est typiquement la situation du prêt relais. Dans ce cas, la condition de non-propriété de la résidence principale paraît, à première vue, compromise : on est déjà propriétaire de sa future résidence principale au moment de la vente.

L'administration fiscale a prévu une tolérance à ce sujet (paragraphe 70 de la doctrine BOI-RFPI-PVI-10-40-30) : l'exonération peut néanmoins s'appliquer si trois conditions sont cumulativement remplies :

• la mise en vente du logement à céder est antérieure à l'acquisition de la résidence principale ;

• la cession intervient dans un délai normal après cette acquisition ;

• le prix de cession est effectivement réemployé dans la résidence principale.

C'est sur la première de ces trois conditions que l'arrêt commenté apporte un éclairage important.

Les faits de l'affaire : une chronologie défavorable

Une contribuable était propriétaire en indivision d'un appartement à Suresnes. Le 7 octobre 2016, elle a acquis une maison à Meudon destinée à devenir sa résidence principale. En raison de travaux importants, elle n'y a effectivement emménagé qu'à l'été 2017. Elle a ensuite cédé sa quote-part de l'appartement de Suresnes le 9 mars 2017, en revendiquant l'exonération.

Le problème ? Le mandat de vente confié à une agence immobilière pour l'appartement de Suresnes avait été signé le 2 novembre 2016, soit après l'acquisition de la maison de Meudon.

Pour tenter de justifier d'une mise en vente antérieure, la contribuable a produit plusieurs éléments :

• la fin de la mise en location de l'appartement en avril 2016 ;

• un courriel d'une agence immobilière attestant d'un contact pour estimer la valeur du bien dès le mois d'août 2016.

La réponse de la Cour : les démarches préliminaires ne valent pas mise en vente

La Cour administrative d'appel de Versailles a rejeté ces arguments. Pour les juges, la tolérance fiscale exige une mise en vente effective du bien, caractérisée notamment par la publication d'annonces ou des démarches actives de recherche d'acquéreurs. Les démarches préliminaires — demande d'estimation, cessation d'une location, simple prise de contact avec une agence — ne constituent pas une mise en vente effective.

Dès lors que le mandat de vente est postérieur à l'acquisition de la résidence principale, la condition de la tolérance n'est pas satisfaite, et l'exonération est refusée.

Un second argument écarté : la tolérance sur les travaux

La contribuable avait également invoqué une autre tolérance (paragraphe 323 du même BOFIP), qui permet de différer jusqu'à douze mois l'affectation effective d'un bien à la résidence principale, notamment pour tenir compte du délai de réalisation de travaux. Elle soutenait que, n'ayant occupé la maison de Meudon qu'à l'été 2017, elle ne devait pas encore être considérée comme propriétaire de sa résidence principale à la date de la cession.

La Cour a clairement écarté ce raisonnement : cette tolérance ne joue que sur la condition de remploi du prix de cession dans la résidence principale. Elle n'a aucun effet sur la condition de non-propriété. Le fait de ne pas encore habiter le bien ne reporte pas la date d'acquisition aux yeux de la loi.

Ce qu'il faut retenir

Cette décision confirme que la tolérance prévue en cas d'acquisition préalable de la résidence principale repose sur une condition de forme précise : la mise en vente du bien à céder doit être effective — c'est-à-dire matérialisée par une démarche publique de commercialisation — avant l'acquisition du nouveau logement principal.

Concrètement, cela signifie que le mandat de vente, ou à tout le moins la publication d'annonces, doit précéder l'acte d'achat de la résidence principale. Une simple estimation ou la décision interne de vendre ne suffisent pas.

Ce calendrier peut sembler une contrainte mineure, mais ses conséquences fiscales peuvent être très significatives. Avant de signer l'acte d'achat de votre future résidence principale — et a fortiori avant de vous engager dans un prêt relais — il est donc essentiel d'anticiper et de formaliser correctement la mise en vente du bien que vous souhaitez céder.

Lien Arrêt de la CAA de Versailles du 9 avril 2026, n° 24VE00924

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