Vendeurs, confrères : quels sont les pièges liés à la qualification de résidence principale pour l’exonération de plus‑value immobilière ?

L’exonération de la plus‑value immobilière au titre de la résidence principale est un avantage fiscal majeur reconnu par l’article 150 U, II‑1° du CGI. Mais c’est aussi un terrain d’incertitudes et de contentieux.

Le récent arrêt CAA Bordeaux – 9 octobre 2025, n° 23BX01093 rappelle que la qualification de « résidence principale » ne se décrète pas : elle doit résulter d’un faisceau d’indices solides et cohérents.
Dans cet article, je vous livre l’analyse de cette décision, les pièges les plus fréquents et les bonnes pratiques à retenir pour sécuriser vos dossiers ou ceux de vos clients.

Le cadre juridique : l’essence de l’exonération

• Article 150 U, II‑1° du CGI : il prévoit que la plus‑value réalisée à l’occasion de la cession d’un bien immobilier est exonérée quand ce bien constitue la résidence principaledu cédant au jour de la cession.

• Mais la notion de « résidence principale » est strictement interprétée : il ne suffit pas d’une domiciliation administrative ou d’une occupation ponctuelle. L’occupation doit être habituelle, effective et continue.

• En cas de contestation, la charge de la preuve repose sur le contribuable. Le juge fiscal appréciera tous les éléments (consommation d’énergie, adresses auprès des services, état du logement, etc.) pour vérifier la réalité de l’occupation.

L’affaire M. C : faits, enjeux et enseignements

Les faits essentiels

• En 2012, M. C acquiert une villa à Biarritz (qui devient sa résidence principale) puis, quelques semaines plus tard, un appartement dans la même ville, occupé jusqu’alors par une locataire âgée.

• En 2015, il revend l’appartement pour 545 000 €, et déclare cet appartement comme sa résidence principale afin d’obtenir l’exonération de plus‑value.

• Il justifie le transfert de résidence principal dans l’appartement entre juin 2013 et décembre 2014, en expliquant qu’il avait dû quitter temporairement la villa en raison d’un risque géologique (glissement de terrain), puis y revenir après.

• L’administration remet en cause l’exonération : selon elle, l’appartement ne remplissait pas les conditions d’occupation habituelle. Le contentieux passe par le TA puis la CAA.

Décision de la Cour : arguments retenus et motifs de rejet

Sur le motif du déménagement (dangerosité du site)

• La Cour note que M. C avait acquis la villa en connaissance du risque géologique : une étude préalable avait déjà signalé des phénomènes de recul de falaise.

• Aucun événement novateur n’est intervenu en 2013 pour justifier un déménagement précipité : la prétendue “obligation de quitter” la villa ne repose pas sur un fait nouveau.

• Aucun travaux préalables de consolidation de la falaise n’avaient été engagés avant la fin de la période litigieuse.

→ L’argument d’un déménagement pour motif exceptionnel est jugé peu crédible dans ce contexte.

Sur l’état de l’appartement revendiqué comme résidence principale

• Un rapport d'expertise (2015) démontre que, lors de la libération du logement en 2013, l’appartement présentait des désordres sérieux : affaissement du sol, infiltrations, équipements sanitaires délabrés.

• Aucun justificatif convaincant de travaux de remise en état dans un délai raisonnable n’est produit (sauf une intervention partielle très limitée).

→ Le bien ne pouvait pas être qualifié de logement immédiatement habitable pour accueillir une famille de quatre personnes.

Sur les éléments matériels de preuve produits par le contribuable

• Attestations de voisinage, courriers reçus, récapitulatifs bancaires, contraventions, taxe d’habitation : jugés insuffisants pour prouver une occupation effective continue.

• L’absence de changement d’adresse (fournisseurs d’énergie, banque, impôts) est considérée comme un indice fort d’incohérence.

• Les consommations d’énergie sont déterminantes : la consommation électrique de l’appartement était trop faible pour correspondre à une occupation familiale ; celle de la villa est restée stable sur l’ensemble de la période litigieuse.

• Le compteur de gaz n’avait été ouvert qu’en février 2014, et les consommations restaient très faibles. Aucun relevé ou facture probante de consommation n’est fourni.

→ Ces éléments permettent à la Cour de conclure que l’appartement ne constituait pas la résidence habituelle et effective au jour de la cession.

Checklist pratique pour sécuriser la qualification de résidence principale

Avant de procéder à une cession dans l’intention d’utiliser l’exonération, voici les étapes à suivre :

Reconstituer la chronologie

• Date d’emménagement effectif

• Dates de déménagements éventuels, motifs et justifications

• Dates de travaux ou de remise en état

Rassembler les documents techniques et administratifs

• Études géotechniques, rapports de danger

• Devis, factures, attestations d’achèvement de travaux

• Correspondances avec les services publics ou collectivités locales

Mettre à jour les adresses auprès des services clés

• Fournisseurs d’électricité, gaz, eau

• Banque, assurances, impôts

• Services de la poste, abonnements divers

Conserver les preuves de consommation

• Relevés de consommation électrique, de gaz, d’eau

• Justifications de consommation compatibles avec l’occupation annoncée

Multiplier les preuves complémentaires

• Témoignages de voisinage (non liés), attestations sérieuses

• Courriers datés, correspondances reçues

• Contraventions ou tickets de stationnement, factures locales

Anticiper l’audit fiscal

• Préparer un dossier structuré, chronologique et permettant au juge de reconstituer le scénario

• Vérifier que l’acte de cession mentionne expressément l’intention d’exonération

Conclusion

L’arrêt CAA Bordeaux du 9 octobre 2025 est un rappel puissant : l’exonération de plus-value fondée sur la résidence principale ne peut tenir sur des déclarations vagues ou des présomptions.

Le juge examine avec rigueur la réalité matérielle, la cohérence des démarches et la solidité des preuves.

Si vous êtes dans une situation de  vente imminente, ne prenez pas le risque : structurez votre dossier avant la cession.

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