🧠 SCI & location meublée : Attention au montage dissocié et à sa rigoureuse mise en œuvre

Décision du Tribunal administratif de Nîmes, 5 décembre 2025, n° 2303286

📌 Introduction — un montage juridique courant mais délicat

Pour éviter qu’une société civile immobilière (SCI) ne soit automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) lorsqu’elle détient des locaux exploités en location meublée, il est fréquent d’adopter un montage dissociant la détention du bien de son exploitation commerciale :

• la SCI détient l’immeuble (location nue),

• une structure exploitante (entreprise individuelle, SARL, etc.) exploite les gîtes et chambres d’hôtes en meublé.

Sur le plan juridique, ce schéma est possible.

En pratique, sa mise en œuvre exige une séparation totale et effective des patrimoines, des trésoreries et des flux financiers entre la SCI et l’exploitant.

La moindre confusion compromet la validité du montage et peut conduire à une requalification coûteuse par l’administration fiscale.

📍 Faits — la SCI La Banastière devant le TA de Nîmes

La SCI La Banastière était propriétaire d’un domaine comprenant un gîte et des chambres d’hôtes.

Pour maintenir son caractère civil et éviter l’IS, elle avait conclu un bail nu avec sa gérante et associée, qui devait exploiter l’activité de location meublée.

À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration a requalifié l’activité de la SCI comme commerciale, entraînant :

1. l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés pour l’exercice clos au 31 décembre 2019,

1. la requalification de la plus‑value immobilière réalisée lors de la cession de l’immeuble (981 200 €) selon les règles de l’IS plutôt que celles applicables aux particuliers. (Doctrine)

⚖️ Analyse judiciaire — l’insuffisance du bail nu

Le Tribunal administratif a rejeté la requête de la SCI sur plusieurs points.

📌 1. Qualification de l’activité : caractère commercial

Même si :

• un contrat de bail nu avait été conclu,

• l’exploitante avait déclaré son activité en mairie,

la réalité des flux a permis au juge d’établir que la SCI exploitait directement l’activité de location meublée. Le tribunal a relevé que :

• les recettes clientèle étaient encaissées directement par la SCI via TPE,

• la SCI payait les charges d’exploitation,

• aucun loyer n’était réellement versé par la locataire exploitante.

Cette confusion des patrimoines et des trésoreries révèle la fictivité du bail nu, justifiant l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés en application des articles 34 et 206 du CGI. (Doctrine)

💡 Leçon : un bail formel n’a pas de force si sa réalité économique n’est pas respectée.

📌 2. Conséquences fiscales — taxation de la cession immobilière

La SCI contestait aussi la manière dont l’administration avait déterminé la plus‑value imposable.

Elle soutenait qu’il fallait prendre en compte :

• le prix d’acquisition,

• les travaux réalisés,

• les déficits fonciers.

Le tribunal rappelle qu’en cas d’assujettissement à l’IS, la notion de plus‑value des particuliers disparaît.
Le résultat imposable se détermine selon la théorie du bilan (article 38 du CGI), où :

le produit de cession total figure dans le résultat comptable,

les amortissements et réintégrations comptables doivent être justifiés par une comptabilité probante. (Doctrine)

Faute de produire une reconstitution comptable sérieuse de la valeur nette comptable (VNC), la SCI s’est trouvée taxée sur le prix de vente brut.

📌 Ce que retient la doctrine

✔️ Le juge administratif n’admet pas qu’une SCI soit considérée civile si la réalité économique contredit le montage juridique formel.
✔️ L’assujettissement à l’IS entraîne des conséquences lourdes : imposition des résultats commerciaux, taxation des plus‑values selon l’IS, pertes d’abattements…

📎 Télécharger la décision

🔗 Décision TA Nîmes, 3e ch., 5 déc. 2025, n° 2303286 — accessible via le moteur de recherche des décisions du tribunal administratif de Nîmes (Open Data Justice Administrative) :
👉 https://opendata.justice-administrative.fr/recherche  (Tribunal administratif de Nîmes)

📌 Conclusion — les enseignements pratiques

➡️ Séparer juridiquement n’est pas séparer économiquement.

➡️ La simple existence d’un bail nu ne suffit pas si la gestion concrète contredit le schéma.

➡️ Une comptabilité rigoureuse et une séparation réelle des opérations financières sont essentielles.

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