SCI, démembrement et dividendes exceptionnels : fruits ou produits ? La Cour de cassation tranche

✅ Introduction

La distinction entre fruits et produits est essentielle en démembrement de propriété.
Elle détermine à qui revient l’argent… et avec quelles conséquences fiscales.

Dans un arrêt du 19 septembre 2024, la Cour de cassation rappelle que les sommes issues de la vente de tout l’actif social ne sont pas des fruits, mais des produits.
Et cela change tout.

📚 Contexte

• Une SCI vend la totalité de son patrimoine immobilier

• Le bénéfice est mis en distribution lors d’une AG

• Le gérant usufruitier vote et encaisse les dividendes

• Un nu-propriétaire attaque, estimant que la substance de ses droits est atteinte

⚖️ Ce que dit la Cour

• ✅ L’usufruitier peut voter la distribution

• ✅ Il peut percevoir les sommes

• ❌ Mais ces sommes ne sont pas des fruits, donc ne lui appartiennent pas en pleine propriété

👉 Elles constituent des produits du capital, perçus en quasi-usufruit
➡️ Avec obligation de restitution au nu-propriétaire à terme
➡️ Et conséquences fiscales

📌 Quelles implications ?

1. Le quasi-usufruit est automatique si aucune convention contraire n’existe

2. Le nu-propriétaire détient une créance de restitution contre la succession de l’usufruitier

3. L’administration fiscale veille sur cette qualification

🔎 Fruits vs Produits : la clé

• Fruits : loyers, revenus réguliers → appartiennent à l’usufruitier

• Produits : ventes exceptionnelles → restent la propriété du nu-propriétaire, même si perçus par l’usufruitier

📌 Conclusion

Cet arrêt renforce la sécurité juridique dans les SCI à démembrement :
✔️ Oui, l’usufruitier peut voter et toucher
⚠️ Non, ce n’est pas sans contrepartie
📉 Ce n’est pas du revenu, mais du capital en transit

📎 Lire l’arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000050290558
📩 Contactez-nous pour auditer vos statuts et anticiper les effets successoraux du quasi-usufruit