Posté le 12-10-2026, par Étude Laroche & Associés, Notaires à Melun, Paris et Sénart. dans la catégorie Immobilier
SAFER : ce que la loi du 18 août 2026 change concrètement pour les opérations foncières agricoles
La loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles renforce sensiblement les prérogatives des SAFER.
Entrées en vigueur, pour l’essentiel, le 20 août 2026, ces nouvelles dispositions ont des conséquences très concrètes sur les cessions de biens ruraux et agricoles, mais également sur certaines opérations qui n’étaient jusqu’ici pas soumises au même niveau de contrôle.
Information préalable, bâtiments ayant eu un usage agricole, nue-propriété, acquisition par le preneur en place, droit de visite et baux emphytéotiques : voici les principaux changements à connaître.
1. Une notification distincte pour certains ensembles immobiliers
Premier changement : les modalités d’information préalable de la SAFER évoluent.
Lorsqu’une même cession comprend à la fois :
- des biens ou droits immobiliers sur lesquels la SAFER peut exercer son droit de préemption ;
- et des biens non contigus sur lesquels elle ne peut pas l’exercer,
l’information doit désormais être réalisée séparément.
Chaque notification doit mentionner le prix et les conditions propres aux biens concernés et constitue, pour l’exercice du droit de préemption, une opération distincte.
Deux exceptions sont prévues, notamment pour certains ensembles comprenant des monuments historiques et pour les terrains bénéficiant du label « jardin remarquable ».
En pratique : la composition du bien vendu et la ventilation des conditions de la vente doivent donc faire l’objet d’une attention particulière dès la préparation de l’opération.
2. Ancien usage agricole d’un bâtiment : le délai passe de 5 à 10 ans
C’est l’une des évolutions importantes de la réforme.
Le droit de préemption de la SAFER peut concerner certains bâtiments qui ne sont plus actuellement affectés à une activité agricole, dès lors qu’ils ont été utilisés pour une activité agricole au cours d’une période déterminée précédant leur vente.
Cette période était jusqu’à présent de 5 ans.
Elle est désormais portée à 10 ans.
Autrement dit, pour apprécier si la SAFER est susceptible d’intervenir, il faudra remonter plus loin dans l’historique d’utilisation du bâtiment.
La loi encadre également la possibilité pour la SAFER de proposer un prix différent lorsque le bâtiment a fait l’objet d’un changement de destination.
À retenir : l’usage actuel du bâtiment ne suffit plus à lui seul. Son historique sur les dix dernières années peut devenir déterminant.
3. Nue-propriété : le champ d’intervention de la SAFER est élargi
La réforme modifie également les règles applicables à la vente à titre onéreux de la nue-propriété.
La SAFER pouvait notamment préempter lorsqu’elle détenait déjà l’usufruit du bien ou était en mesure de l’acquérir simultanément.
Elle peut désormais également intervenir lorsque la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas 5 ans, contre 2 ans auparavant.
Ce changement élargit donc le nombre d’opérations de démembrement susceptibles d’entrer dans le champ du droit de préemption.
4. Preneur en place : des conditions renforcées pour primer la SAFER
Le droit de préemption du preneur en place peut, sous certaines conditions, primer celui de la SAFER.
La réforme apporte deux évolutions importantes.
D’une part, la protection accordée au conjoint et au descendant régulièrement subrogé est étendue au partenaire lié au preneur par un PACS.
D’autre part, les conditions permettant au preneur acquéreur d’écarter le droit de préemption de la SAFER sont renforcées.
Le preneur doit notamment :
- exploiter le bien depuis plus de trois ans ;
- être titulaire d’un droit de préemption en application de l’article L. 412-5 du Code rural et de la pêche maritime ;
- exploiter régulièrement les parcelles concernées au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles.
Ce dernier point s’apprécie sur les seules parcelles faisant l’objet de la vente et de la préemption exercée par le preneur.
Conséquence : l’ancienneté du preneur sur les terres n’est plus, à elle seule, suffisante.
5. La SAFER dispose désormais d’un droit de visite
Autre nouveauté très concrète : avant de décider si elle exerce son droit de préemption, la SAFER peut désormais demander à visiter le bien cédé.
Dès la notification de la cession, le propriétaire est invité à préciser s’il accepte cette visite par la SAFER et les commissaires du Gouvernement.
Cette demande n’est pas neutre sur le calendrier de l’opération.
Le délai laissé à la SAFER pour exercer son droit de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de visite. Il recommence à courir après la visite ou après le refus du propriétaire.
Lorsque le délai restant est inférieur à un mois, la SAFER dispose d’un mois pour prendre sa décision.
Point de vigilance : cette nouvelle faculté doit être intégrée dans l’anticipation du calendrier d’une cession.
6. Baux emphytéotiques agricoles : un nouveau dispositif à surveiller de près
C’est probablement l’une des nouveautés les plus structurantes de la loi.
Un nouvel article L. 451-1-1 du Code rural et de la pêche maritime impose désormais au notaire d’informer préalablement la SAFER de toute conclusion ou cession d’un bail emphytéotique portant sur certains biens immobiliers à usage agricole ou terrains nus à vocation agricole.
Et cette formalité n’est pas accessoire : elle est prévue à peine de nullité du contrat.
Une information au moins deux mois avant l’opération
La notification doit être réalisée au moins deux mois avant la date envisagée pour la conclusion ou la cession du bail.
Elle doit contenir de nombreuses informations : objet du bail, caractéristiques et valeur du bien, loyer, conditions contractuelles, références cadastrales, identité des parties ou encore, dans certaines situations, le projet envisagé sur les immeubles.
Un nouveau droit d’opposition de la SAFER
La loi va plus loin en créant un véritable droit d’opposition au bénéfice de la SAFER.
Sous les conditions prévues par le texte, elle peut notamment s’opposer à l’opération lorsqu’elle estime que le montant du loyer est exagéré ou que les conditions du bail sont contraires à certains objectifs définis par le Code rural.
L’exercice de ce droit est strictement encadré et suppose notamment l’accord des commissaires du Gouvernement ainsi qu’une motivation répondant aux objectifs visés par la loi.
La SAFER dispose de deux mois à compter de la réception de l’information préalable pour exercer ce droit. Son silence vaut renonciation.
Le texte prévoit toutefois cinq catégories d’exceptions au droit d’opposition, notamment pour certaines opérations familiales ou certains projets déjà encadrés par d’autres procédures.
Une difficulté pratique subsiste pour les baux emphytéotiques
La loi est entrée en vigueur, mais sa mise en œuvre soulève à ce jour une difficulté pratique importante.
Le formulaire dématérialisé permettant de notifier à la SAFER la conclusion ou la cession d’un bail emphytéotique n’est pas encore paru.
Or, depuis le 1er janvier 2023, les notifications concernées ne peuvent plus être adressées à la SAFER sous format papier.
En l’état, l’information préalable prévue pour ces baux paraît donc difficile à mettre effectivement en œuvre tant que le dispositif de télédéclaration correspondant n’est pas disponible.
Ce qu’il faut retenir
La réforme du 18 août 2026 ne se contente pas d’ajuster à la marge les pouvoirs des SAFER.
Elle étend leur champ d’intervention et introduit de nouvelles contraintes procédurales qui doivent désormais être prises en compte très en amont des opérations foncières agricoles.
Trois réflexes sont particulièrement importants :
- Vérifier l’historique du bien, notamment lorsqu’un bâtiment a eu par le passé une utilisation agricole.
- Anticiper davantage les délais, notamment en raison du nouveau droit de visite de la SAFER.
- Sécuriser les baux emphytéotiques agricoles, désormais soumis à une obligation d’information préalable et, dans certains cas, à un droit d’opposition de la SAFER.
Dans ce nouveau cadre, l’analyse de la situation du bien et de l’opération envisagée devient plus que jamais indispensable avant de s’engager.
