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Posté le 17-03-2026,
par Étude Laroche & Associés, Notaires à Melun, Paris et Sénart.
dans la catégorie Immobilier
La cession de titres démembrés (usufruit / nue-propriété) pose une question fiscale récurrente :
👉 Qui doit payer l’impôt sur la plus-value ?
Une récente décision du Conseil d’État du 12 mars 2026 (n°497808) met fin à un long contentieux et apporte une clarification essentielle :
⚠️ Le sort fiscal de la plus-value dépend des clauses applicables… à la date de la cession.
Et surtout :
👉 Si le remploi n’est pas décidé avant la vente, l’usufruitier peut être imposé sur l’intégralité de la plus-value.
Décryptage.
1. Le principe : l’imposition des plus-values mobilières
L’article 150-0 A du Code général des impôts prévoit que les gains nets réalisés lors de la cession de valeurs mobilières sont imposables.
Lorsque les titres sont détenus en pleine propriété, la règle est simple :
👉 le vendeur est imposé sur la plus-value.
Mais lorsque les titres sont démembrés entre usufruitier et nu-propriétaire, la question devient plus complexe.
Tout dépend alors du sort du prix de vente.
2. Trois situations possibles lors de la cession de titres démembrés
La jurisprudence distingue trois hypothèses principales.
1️⃣ Absence de clause particulière
Si aucun mécanisme spécifique n’est prévu :
👉 la plus-value est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits.
2️⃣ Report de l’usufruit sur le prix : le quasi-usufruit
Les parties peuvent prévoir que :
👉 l’usufruit est reporté sur le prix de vente.
Le prix devient alors un quasi-usufruit.
Selon l’article 587 du Code civil, le quasi-usufruit permet à l’usufruitier :
de disposer librement du bien
à charge de restituer l’équivalent à la fin de l’usufruit
Dans cette situation :
👉 la plus-value est intégralement imposable entre les mains de l’usufruitier.
3️⃣ Remploi obligatoire du prix
Troisième possibilité :
👉 le prix de vente doit être obligatoirement réinvesti dans de nouveaux titres.
Le démembrement est alors maintenu sur les nouveaux actifs :
le capital appartient au nu-propriétaire
les revenus reviennent à l’usufruitier
Dans ce cas :
👉 la plus-value est imposée au nom du nu-propriétaire.
3. Le point clé : tout se joue à la date de la cession
La règle essentielle rappelée par la jurisprudence est la suivante :
⚖️ Le régime fiscal est déterminé uniquement par les clauses applicables au jour de la cession.
Les actes réalisés après la vente ne peuvent pas modifier rétroactivement la qualification fiscale.
4. L’affaire jugée par le Conseil d’État
Les faits
Entre 1994 et 2001, un couple donne à ses enfants la nue-propriété de titres, tout en conservant l’usufruit.
Les actes de donation prévoyaient deux possibilités en cas de vente :
soit remployer le prix dans de nouveaux titres
soit placer le produit sur un compte indivis avec mandat de gestion exclusif des parents
Le 15 juin 2010, les titres sont vendus.
Mais :
la convention de quasi-usufruit n’est signée que le 9 juillet 2010
les fonds sont réinvestis le 22 juillet 2010 dans des contrats de capitalisation.
L’administration fiscale considère alors que :
👉 la plus-value doit être imposée intégralement chez les usufruitiers.
Pourquoi ?
Parce qu’aucune décision de remploi n’avait été prise au moment de la cession.
5. Une procédure contentieuse longue
Le litige a donné lieu à un véritable feuilleton judiciaire :
TA de Paris – 27 juin 2018 : rejet de la demande des contribuables
CAA de Paris – 6 novembre 2019 : annulation et décharge
Conseil d’État – 17 novembre 2021 : cassation de l’arrêt
CAA de Paris (renvoi) – 16 juillet 2024 : rejet
Conseil d’État – 12 mars 2026 : rejet définitif du pourvoi
Le Conseil d’État confirme donc la position de l’administration.
6. Le raisonnement du Conseil d’État
La haute juridiction valide l’analyse de la cour d’appel.
1️⃣ Les clauses applicables au jour de la vente
Les actes de donation prévoyaient qu’en l’absence de remploi, le produit serait placé sur un compte avec mandat de gestion exclusif des usufruitiers.
Or, au 15 juin 2010, aucune décision de remploi n’avait été formalisée.
Les usufruitiers disposaient donc d’un pouvoir de disposition sur le prix.
Ce pouvoir caractérise un quasi-usufruit.
2️⃣ Les actes postérieurs sont sans incidence
Le Conseil d’État confirme également que :
👉 la souscription ultérieure de contrats de capitalisation est sans incidence.
Pourquoi ?
Parce que :
le critère d’appréciation est uniquement la situation juridique au jour de la cession
la convention de quasi-usufruit signée le 9 juillet 2010 ne fait que confirmer un régime déjà existant
7. Conséquence fiscale
La conséquence est claire :
👉 les usufruitiers sont redevables de l’intégralité de l’imposition sur la plus-value.
Le réinvestissement ultérieur des fonds ne permet pas de modifier cette qualification.
8. Ce qu’il faut retenir
Cette décision rappelle plusieurs principes fondamentaux :
✔️ Le régime fiscal de la plus-value se cristallise à la date de la cession
✔️ Le sort du prix de vente doit être déterminé à cette date
✔️ Une décision de remploi doit être formalisée avant la vente
✔️ Les actes postérieurs sont sans effet sur la qualification fiscale
Conclusion
La décision du Conseil d’État du 12 mars 2026 (n°497808) confirme une règle essentielle en matière de cession de titres démembrés :
👉 si le remploi n’est pas décidé et juridiquement organisé avant la cession, l’usufruitier peut être imposé sur l’intégralité de la plus-value.
Cette solution rappelle l’importance d’anticiper juridiquement les opérations de cession, notamment dans les stratégies patrimoniales impliquant un démembrement de propriété.
📄 L’arrêt peut être consulté ici :
Conseil d’État, 12 mars 2026, n°497808
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