Exonération de plus-value sur la résidence principale : quand le compteur d’eau devient une preuve fiscale

Exonération de plus-value sur la résidence principale : quand le compteur d’eau devient une preuve fiscale

Pour bénéficier de l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale, encore faut-il y résider réellement. Et sur ce terrain, les éléments matériels peuvent être déterminants.

Un récent jugement du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 18 septembre 2026 en fournit une nouvelle illustration : une consommation d’eau particulièrement faible sur plusieurs années peut suffire à remettre en cause le caractère habituel et effectif de la résidence.

L’essentiel à retenir

Dans cette affaire :

• une contribuable avait bénéficié de l’exonération de plus-value immobilière au titre de la cession de sa résidence principale ;
• l’administration fiscale a remis en cause cette exonération en s’appuyant notamment sur les relevés de consommation d’eau du logement sur trois ans et demi ;
• cette consommation était inférieure à la consommation annuelle moyenne d’une personne seule ;
• les importantes contraintes professionnelles invoquées par la contribuable n’ont pas permis de démontrer une occupation habituelle et effective du bien.

Le Tribunal a donc validé la remise en cause de l’exonération.

Résidence principale : ce sont les faits qui comptent

Pour mémoire, l’article 150 U, II-1° du CGI prévoit une exonération d’impôt sur le revenu de la plus-value réalisée lors de la cession d’un immeuble constituant la résidence principale du cédant au jour de la vente.

La jurisprudence retient une approche très concrète de cette notion : la résidence principale correspond au logement dans lequel le contribuable réside de manière habituelle et effective.

Il s’agit donc avant tout d’une question de fait, appréciée à partir des circonstances propres à chaque dossier.

Et c’est précisément sur ce terrain que la contribuable a rencontré des difficultés.

Une maison présentée comme résidence principale… mais très peu occupée

Mme B., auxiliaire de vie, avait vendu le 30 novembre 2018 une maison située à Aubière pour 405 000 €.

Considérant qu’il s’agissait de sa résidence principale, elle avait placé la plus-value réalisée sous le régime d’exonération de l’article 150 U, II-1° du CGI.

À l’issue d’un examen de sa situation fiscale personnelle portant sur les années 2017 à 2019, l’administration a toutefois remis en cause cette exonération.

Ont alors été mis à sa charge des suppléments d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, ainsi que la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI.

Après le rejet de sa réclamation, la contribuable a porté le litige devant le Tribunal administratif.

340 heures de travail par mois : une explication insuffisante

Pour justifier sa faible présence dans la maison, Mme B. invoquait une situation professionnelle particulièrement contraignante.

Auxiliaire de vie auprès de deux personnes atteintes de la myopathie de Duchenne, elle indiquait travailler près de 340 heures par mois.

Des espaces avaient été aménagés chez ses patients afin qu’elle puisse y dormir et assurer une présence permanente.

Selon elle, cette situation expliquait donc sa très faible présence physique dans sa propre maison, sans pour autant lui faire perdre son caractère de résidence principale.

L’administration a opposé à cette argumentation un élément beaucoup plus matériel : les relevés du compteur d’eau.

Trois ans et demi de consommation passés au crible

Grâce à son droit de communication, l’administration avait obtenu les consommations d’eau du logement entre le 15 avril 2015 et le 30 novembre 2018.

Le constat était particulièrement défavorable à la contribuable : sur trois ans et demi, le volume total consommé était inférieur à la consommation annuelle d’une personne seule.

Pour le Tribunal, cet élément permettait de considérer que Mme B. ne résidait pas de manière habituelle et effective dans la maison au moment de sa cession.

Plus encore, l’argument tiré de ses contraintes professionnelles s’est en partie retourné contre elle : en expliquant qu’elle passait l’essentiel de son temps sur son lieu de travail et y disposait d’un hébergement, elle confirmait la faiblesse de son occupation effective de l’immeuble vendu.

Le Tribunal a donc rejeté sa demande.

Ce qu’il faut retenir de cette décision

Ce jugement s’inscrit dans une jurisprudence qui accorde une place importante aux indices matériels d’occupation du logement.

Factures d’eau ou d’électricité, consommations énergétiques et autres éléments de la vie quotidienne peuvent ainsi être confrontés aux déclarations du contribuable pour déterminer où se situe réellement sa résidence habituelle.

L’intérêt de cette affaire tient notamment au fait que les seules consommations d’eau se sont révélées particulièrement probantes.

Elle rappelle également que des contraintes professionnelles importantes peuvent expliquer une occupation réduite du logement, mais qu’elles ne dispensent pas le contribuable d’établir la réalité de son occupation habituelle et effective.

En pratique

Lorsqu’une situation d’occupation est atypique — déplacements professionnels fréquents, hébergement sur le lieu de travail, résidences multiples, longues absences — la qualification de résidence principale mérite donc d’être documentée avec une attention particulière avant la cession.

Car en matière d’exonération de plus-value immobilière, la résidence principale ne se décrète pas : elle se démontre.

Source : Décision du TA de Clermont-Ferrand, du 18 septembre 2026