💡 Plus-value immobilière des non-résidents : le Conseil d’État pose une limite claire à l’administration fiscale

Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en France, la détermination de la plus-value imposable peut vite devenir un terrain de débat avec l’administration fiscale.

Une récente décision du Conseil d’État du 24 février 2026 vient rappeler un principe fondamental… souvent mal compris 👇

⚖️ Le principe : le prix de vente, c’est celui de l’acte

Dans cette affaire, une société suisse vend un ensemble immobilier en France.

Elle déclare sa plus-value sur la base du prix indiqué dans l’acte authentique
L’administration fiscale conteste… et retient une valeur vénale supérieure

Objectif : augmenter la base taxable.

❌ Ce que tente l’administration

L’administration considère que :

• le prix de vente est sous-évalué

• la valeur réelle du bien doit être retenue

• donc la plus-value imposable doit être recalculée

Une pratique fréquente en contrôle.

✅ La réponse du Conseil d’État (et elle est très claire)

Le Conseil d’État rappelle un principe essentiel :

Le prix de cession = le prix réellement convenu entre les parties

Et surtout :

Lorsque la vente est constatée par un acte authentique :
➡️ le prix est celui mentionné dans l’acte

SAUF 2 cas très précis :

• inscription de faux

• preuve d’une dissimulation du prix réel

Ce que l’administration n’a pas le droit de faire

Le Conseil d’État sanctionne ici une erreur de droit :

L’administration ne peut pas remplacer le prix de l’acte par la valeur vénale
 Sauf à prouver que le prix réel est différent

Et dans cette affaire :
aucune preuve de dissimulation → redressement annulé

📊 Ce que ça change concrètement

Cette décision est loin d’être anodine :

✔️ Pour les contribuables non-résidents

• Sécurisation du prix mentionné dans l’acte

• Limitation des redressements abusifs

✔️ Pour les praticiens (avocats, fiscalistes, notaires)

• Argument solide en cas de contrôle

• Clarification de la charge de la preuve

✔️ Pour l’administration

• Encadrement strict des rehaussements fondés sur la valeur vénale

À retenir

La valeur vénale n’est pas librement substituable
Le prix de l’acte fait foi
La preuve d’une dissimulation est indispensable

💬 Conclusion

Cette décision rappelle une règle simple mais fondamentale :

👉 Le fisc ne peut pas réécrire le prix d’une vente sans preuve.

Une sécurité juridique bienvenue… mais qui suppose une vigilance accrue sur la rédaction et la justification des prix.

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