Logements vacants et mauvais DPE : peut-on être exonéré de taxe sur les logements vacants ?

La taxe sur les logements vacants, ou TLV, concerne les logements non meublés, libres de toute occupation depuis plus d’un an, situés dans certaines zones tendues.

Son objectif est simple : inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché locatif.

Mais une question se pose aujourd’hui avec de plus en plus d’importance : qu’en est-il des logements devenus impossibles à louer en raison de leur mauvaise performance énergétique ?

Pas d’exonération automatique liée au DPE

Le ministère de l’Économie et des Finances a récemment rappelé qu’un logement interdit progressivement à la location en raison de son diagnostic de performance énergétique ne bénéficie pas, en tant que tel, d’une exonération spécifique de TLV.

La raison est logique : créer une exonération générale pour ces logements irait à l’encontre de l’objectif même de la taxe, qui vise à encourager leur remise sur le marché.

Autrement dit, un mauvais DPE ne suffit pas automatiquement à écarter la taxe sur les logements vacants.

Une exonération reste possible en cas de travaux importants

Le Conseil constitutionnel a toutefois posé une limite importante : la TLV ne peut viser que des logements habitables, vacants, et dont la vacance dépend de la seule volonté du propriétaire.

Ainsi, si un logement ne peut être rendu habitable ou louable qu’au prix de travaux importants, il peut échapper à la TLV.

L’administration fiscale apprécie cette situation au cas par cas.

Le seuil clé : 25 % de la valeur du logement

L’administration considère que la condition d’habitabilité n’est pas remplie lorsque le montant des travaux nécessaires dépasse 25 % de la valeur vénale du logement.

Ce seuil est essentiel.

Dans le cas d’un logement vacant en raison de son étiquette énergétique, le propriétaire pourra donc demander à être exonéré de TLV s’il démontre que les travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance énergétique permettant la location excèdent 25 % de la valeur du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

Quels travaux peuvent être retenus ?

Tous les travaux ne sont pas pris en compte.

Seuls les travaux nécessaires à l’habitabilité du logement ou à sa remise en location peuvent être retenus.

Les travaux de confort, d’embellissement ou à caractère luxueux sont exclus.

Il est donc indispensable de constituer un dossier solide : devis, diagnostics, estimation de la valeur du bien, nature précise des travaux et lien direct avec l’obligation de remise aux normes énergétiques.

Ce qu’il faut retenir

Un logement vacant en raison d’un mauvais DPE n’est pas automatiquement exonéré de taxe sur les logements vacants.

En revanche, une exonération peut être envisagée si les travaux nécessaires pour le rendre louable dépassent 25 % de sa valeur vénale.

Pour les propriétaires concernés, l’enjeu est donc probatoire : il faut être en mesure de démontrer que la vacance ne résulte pas d’un choix, mais d’une impossibilité économique et technique de mise en location sans travaux importants.

Source : Rép. min. n° 8342 : JOAN 21 avr. 2026, p. 3391 »