IFI et OBO immobilier : une décision qui redonne de l'air aux stratégies patrimoniales

La vente à soi-même est-elle toujours suspecte aux yeux du fisc ? Pas forcément, si l’on en croit une récente décision du Tribunal judiciaire de Compiègne (2 septembre 2025, n°24/00911), qui donne raison à un couple de contribuables ayant structuré leur transmission via deux SCI.

📌 Le contexte : une "vente à soi-même", mais pas uniquement

Depuis l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) par la loi de finances pour 2018, les schémas d’Owner Buy Out (OBO) sont dans le viseur de l’administration. Ce type d’opération consiste à vendre un bien immobilier à une société (souvent une SCI) que l’on contrôle, le tout financé via un prêt bancaire ou un compte courant d’associé.

Objectif : transformer un actif immobilier taxable en une créance (non taxable à l’IFI) et réduire mécaniquement la valeur des parts sociales (via la dette inscrite au passif). Une optimisation jugée « artificielle » par l’administration fiscale, qui dispose d’un levier puissant : l’article 973-II du CGI.

Mais attention : le texte prévoit une clause de sauvegarde si le contribuable démontre que la dette n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.

⚖️ Les faits : une stratégie globale, pas une simple optimisation

Dans l’affaire tranchée par le TJ de Compiègne, M. et Mme H, retraités agricoles, avaient structuré leur patrimoine via deux SCI (T et J), en vue de transmettre de leur vivant un parc immobilier familial.

La SCI T a acquis des biens appartenant à Mme H, grâce à un prêt bancaire et un compte courant. L’administration a estimé que la dette entrait dans le champ de l’anti-abus IFI, au motif qu’elle avait été contractée auprès des époux eux-mêmes pour l’achat de leurs propres biens.

Elle a donc réintégré cette dette dans l’assiette de l’IFI et notifié des redressements.

🧾 L’argument des contribuables : cohérence et documentation

Face à cette position, les époux ont opposé une stratégie patrimoniale complète, argumentée et documentée :

• Objectif de transmission anticipée à leurs enfants (concrétisée par une donation-partage en 2022)

• Rééquilibrage des patrimoines entre époux

• Outil de gestion via SCI pour éviter l’indivision

• Contraintes pratiques et sanitaires ayant décalé la donation (COVID, santé, délais notariaux)

Ils ont surtout insisté sur le fait que l’économie d’IFI n’était qu’un effet secondaire, marginal au regard des enjeux patrimoniaux.

✅ Le jugement : une appréciation d’ensemble… favorable au contribuable

Le tribunal a donné raison aux contribuables, en rappelant que :

• La preuve de l’objectif non principalement fiscal appartient bien au contribuable.

• L’analyse doit mettre en balance l’économie d’impôt avec l’ensemble des gains non fiscaux.

• L’opération litigieuse s’inscrivait dans un projet global de transmission.

• Les circonstances invoquées pour le décalage de la donation étaient crédibles.

• La cohérence de l’ensemble du projet (constitution des SCI, donation-partage) était établie.

Résultat : le juge a prononcé le dégrèvement des impositions IFI 2020 et 2021.

🎯 Ce qu’il faut retenir

➡️ Non, les montages OBO ne sont pas systématiquement condamnés par l’administration fiscale ou les tribunaux.

➡️ La clé ? Documenter et démontrer une stratégie patrimoniale réelle, construite et cohérente dans le temps.

➡️ L’analyse du juge dépasse les chiffres : elle repose sur une appréciation qualitative des intentions et des effets de l’opération.

💬 En conclusion

Cette décision, bien que rendue en première instance, redonne de la légitimité aux montages patrimoniaux intelligemment construits. Elle rappelle aussi aux professionnels du droit et du chiffre l’importance de préparer, justifier et anticiper l’argumentaire patrimonial pour sécuriser leurs clients.

Lien vers Décision du TJ de Compiègne du 2 septembre 2025, n°24/00911

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