Une maison sur une parcelle cadastrée en bois : faut-il encore purger le droit de préférence forestier ?

Lorsqu'un notaire est saisi de la vente d'un bien comprenant une parcelle cadastrée en nature de bois, un réflexe s'impose : vérifier si le droit de préférence des propriétaires forestiers voisins prévu par l'article L. 331-19 du Code forestier doit être purgé.

Mais ce réflexe est-il toujours justifié lorsqu'une maison est édifiée sur cette parcelle ?

Par un arrêt du 28 mai 2026, la Cour de cassation apporte une réponse attendue par les praticiens et met fin à une incertitude qui divisait la doctrine.

Le principe : un droit de préférence pour les propriétaires forestiers voisins

L'article L. 331-19 du Code forestier instaure un droit de préférence au profit des propriétaires de parcelles boisées contiguës lorsque la vente porte sur une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts d'une superficie inférieure à quatre hectares.

L'objectif poursuivi est bien connu : favoriser le regroupement des petites propriétés forestières afin d'en faciliter la gestion et l'exploitation.

Une exception bien connue : les « biens mixtes »

Le Code forestier prévoit toutefois plusieurs exceptions.

Parmi elles, l'article L. 331-21, 8° dispose que le droit de préférence ne s'applique pas lorsque la vente porte sur :

« une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ».

En pratique, cette exception ne soulevait guère de difficulté lorsque la propriété comprenait plusieurs parcelles, par exemple une parcelle boisée et une parcelle bâtie ou cadastrée dans une autre nature (terre, pré, verger, jardin, etc.).

Dans cette hypothèse, la doctrine majoritaire et la pratique notariale considéraient que le droit de préférence n'avait pas vocation à s'appliquer.

La véritable difficulté : la parcelle cadastrale unique

L'incertitude concernait une situation beaucoup plus fréquente en pratique.

Que fallait-il faire lorsqu'une maison était construite sur une unique parcelle cadastrée en nature de bois ?

Fallait-il considérer que cette propriété constituait également un « bien mixte » ?

Ou fallait-il, au contraire, réserver l'exception aux seules propriétés composées de plusieurs parcelles ?

La doctrine était divisée.

La cour d'appel de Grenoble avait retenu cette seconde interprétation. Selon elle, l'exception des biens mixtes supposait nécessairement plusieurs parcelles cadastrales. La vente d'une parcelle unique demeurait donc soumise au droit de préférence des propriétaires forestiers voisins.

La Cour de cassation met fin au débat

Par son arrêt du 28 mai 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-10.202), la Cour de cassation casse cette décision.

Elle relève que le texte vise expressément « une ou plusieurs parcelles ».

Dès lors, rien ne permet d'exclure du dispositif la vente d'une parcelle cadastrale unique supportant un autre bien.

La Haute juridiction juge ainsi que :

une propriété composée de plusieurs parcelles comprenant une ou plusieurs parcelles boisées et un autre bien continue de bénéficier de l'exception ;
mais cette exception s'applique également lorsque la vente porte sur une parcelle unique cadastrée en nature de bois sur laquelle est implanté un autre bien, bâti ou non, comme une maison ou un étang.
Autrement dit, la Cour de cassation ne crée pas une nouvelle exception : elle précise que l'exception des « biens mixtes » n'est pas réservée aux seules propriétés composées de plusieurs parcelles.

Une décision guidée par l'esprit du texte

La Cour souligne que cette interprétation est la seule compatible avec l'objectif poursuivi par le législateur.

Le droit de préférence vise à favoriser le regroupement de petites parcelles forestières.

En revanche, lorsqu'une parcelle supporte également un bien étranger à cet objectif, comme une habitation, le propriétaire doit pouvoir conserver sa liberté de choisir son acquéreur.

La décision assure ainsi un meilleur équilibre entre l'objectif de gestion forestière, le droit de propriété et la liberté contractuelle.

Les conséquences pratiques pour les notaires

Cet arrêt apporte une clarification bienvenue.

Désormais, la seule circonstance qu'une propriété soit constituée d'une parcelle cadastrale unique ne suffit plus à écarter l'exception prévue à l'article L. 331-21, 8° du Code forestier.

Avant d'engager les formalités de purge du droit de préférence, le notaire devra donc vérifier non seulement la nature cadastrale de la parcelle, mais également si celle-ci supporte un autre bien, bâti ou non.

Cette solution est susceptible de simplifier le traitement de nombreux dossiers portant sur des maisons implantées sur des parcelles cadastrées en nature de bois.

Une portée qui dépasse le seul droit de préférence des voisins

L'intérêt de cette décision ne se limite pas au droit de préférence des propriétaires forestiers prévu à l'article L. 331-19.

L'article L. 331-24 du Code forestier, relatif au droit de préférence de la commune, renvoie lui aussi aux exceptions prévues par l'article L. 331-21.

La clarification apportée par la Cour de cassation intéresse donc également les notaires confrontés à la mise en œuvre de ce second droit de préférence.

À retenir

L'arrêt du 28 mai 2026 met fin à une incertitude importante de la pratique notariale.

L'exception des « biens mixtes » ne bénéficie pas seulement aux propriétés composées de plusieurs parcelles.

Elle s'applique également à la vente d'une parcelle cadastrale unique classée en nature de bois lorsqu'elle supporte un autre bien, bâti ou non.

Une décision qui conduit les praticiens à réexaminer leurs réflexes en matière de purge des droits de préférence forestiers.

Lien :

Cass. civ. 3e, 28 mai 2026, pourvoi n° 24-10.202 »