Droit de préférence « Pinel » : votre locataire est-il toujours prioritaire en cas de vente de votre immeuble ?

Le droit de préférence du locataire commercial s'applique-t-il quand on vend tout ou partie d’un immeuble ? Et si cet immeuble ne comprend qu’un seul local commercial ? 🤔

La Cour de cassation a tranché ces questions dans deux décisions récentes du 19 juin 2025, clarifiant une notion-clé du dispositif « Pinel » : la "cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux" – une des exceptions au droit de préférence (article L. 145-46-1 du Code de commerce).

🧠 1. Un seul local commercial suffit à faire tomber le droit de préférence

Première précision de la Cour : le pluriel dans la loi ("locaux commerciaux") ne signifie pas qu’il faut plusieurs locaux pour faire jouer l’exception.

➡️ Même si l’immeuble vendu ne comprend qu’un seul local commercial, le droit de préférence ne s’applique pas dès lors que ce local n’est qu’une partie de l’ensemble cédé.

📌 Cela confirme une lecture déjà partagée par la doctrine et par plusieurs réponses ministérielles.

🧱 2. Qu’entend-on par "cession globale" ?

La seconde leçon est plus subtile et provient de deux affaires :

➤ Affaire n° 23-17.604 :

Vente d’un local commercial loué + terrain attenant non loué = un "ensemble immobilier", selon la Cour. Conclusion : pas de droit de préférence pour le locataire.

➤ Affaire n° 23-19.292 :

Vente de plusieurs lots de copropriété, dont le local commercial loué. Malgré la division en lots, la Cour admet la notion de "cession globale de l’immeuble"… même si le bailleur ne détient pas tous les lots !

💡 Une interprétation audacieuse qui élargit significativement l’application de l’exception. Si elle se confirme, elle pourrait réduire sensiblement le champ d’application du droit de préférence Pinel.

⚖️ Ce qu’il faut retenir

👉 La Cour de cassation adopte une lecture souple et pragmatique des exceptions au droit de préférence du locataire commercial.
👉 Le simple fait de vendre un immeuble dans sa globalité, même partiellement en copropriété, peut suffire à exclure ce droit.

Votre avis nous intéresse :
Pensez-vous que cette interprétation protège suffisamment les intérêts des locataires commerçants ? Ou au contraire, qu'elle facilite trop la vente par les propriétaires ? 💬

Lien vers les arrêts :

• https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f75253664177a3e758

• https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f55253664177a3e756

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