Droit de préférence « Pinel » : la Cour de cassation affine encore les contours des exceptions

📅 6 novembre 2025
📌 Nouvelle jurisprudence publiée – 3e Civ., n° 23-21.442

Le droit de préférence du locataire commercial connaît plusieurs exceptions, prévues à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Deux d'entre elles viennent d’être précisées par la Cour de cassation dans un arrêt du 6 novembre 2025, promis à la publication.

⚖️ 1. La « cession unique de locaux commerciaux distincts » : une exception sous conditions

Dans l’affaire jugée, deux locaux commerciaux étaient vendus par un acte unique :

• l’un appartenant à une indivision,

• l’autre à un indivisaire seul.

Le locataire, occupant du local détenu par l’indivision, contestait l’opération : selon lui, les locaux n’étant pas tous détenus par un même propriétaire, la vente ne pouvait être qualifiée de « cession unique de locaux commerciaux distincts ».

La Cour désapprouve le raisonnement de la cour d’appel qui avait admis l’exception, mais rejette tout de même le pourvoi, en s’appuyant sur une autre exception.

🧱 2. Confirmation de la jurisprudence sur la « cession globale d’un immeuble »

La vente portait en réalité sur plusieurs lots de copropriété, dont un seul n’était pas loué… un simple réduit à charbon.

Cela suffit à la Cour pour faire jouer l’exception tenant à la "cession globale d’un immeuble".
Elle confirme sa position de juin 2025 : dès lors que le local loué n’est qu’une partie de l’immeuble vendu, le droit de préférence ne s’applique pas, même si l’autre partie est mineure.

🧩 Ainsi, vendre plusieurs lots dont un seul n’est pas loué permet d’échapper au droit de préférence, sauf en cas de fraude, bien entendu.

👉 À retenir

• La cession unique de locaux commerciaux distincts suppose une analyse fine de la propriété des biens cédés.

• La notion de "cession globale d’un immeuble" s'applique avec une certaine souplesse… même si un seul lot – aussi minime soit-il – est hors du champ du bail.

🔗 Retrouvez l’arrêt ici :
Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.442

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