À quelles conditions puis-je occuper l’immeuble détenu par ma SCI ?

Occuper gratuitement un bien détenu par une SCI (résidence principale, secondaire, bureau…) est fréquent. Mais attention : ce n’est pas un droit automatique. Il existe des conditions juridiques et fiscales strictes à respecter.

Et l'arrêt de la Cour de cassation du 2 mai 2024 vient justement clarifier un point fondamental 👇

⚖️ 1. En droit civil : que dit la Cour de cassation (2 mai 2024) ?

Lorsque l’objet social d’une SCI ne prévoit pas explicitement la possibilité de mise à disposition gratuite (prêt d’usage), le gérant ne peut pas décider seul.
🔹 Il faut une décision collective des associés, dans les conditions de majorité prévues pour modifier les statuts.

📌 Arrêt du 2 mai 2024 (n° 22-24.503) : un prêt consenti sans que cela soit prévu par les statuts = décision irrégulière, car elle engage la SCI au-delà de son objet.

L’apport de cette décision :
✅ Confirme que le gérant outrepasse ses pouvoirs si l’acte de prêt n’est pas autorisé par l’objet social
✅ Clarifie que cette décision ne peut être valable sans vote des associés, dans les formes statutaires

📋 En résumé côté civil :

✅ L’objet social doit inclure la possibilité de mise à disposition gratuite
✅ Sinon, une AG doit l’autoriser, selon les règles de majorité adaptées
✅ Contrat écrit recommandé (commodat), surtout si occupation par un proche ou un gérant associé

💸 2. En fiscal : deux régimes, deux traitements

Selon le régime fiscal de votre SCI, les conséquences sont radicalement différentes 👇

🟢 SCI à l’IR (impôt sur le revenu)

✅ L’associé peut occuper gratuitement un bien à usage d’habitation
🚫 Mais la SCI ne déduit pas les charges sur ce bien
⚠️ Si l’immeuble n’est pas d’habitation (ex. : local pro), risque de taxation de l’usage gratuit comme avantage

🔴 SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

🚨 L’occupation gratuite est un acte anormal de gestion
💸 Le fisc peut réintégrer un loyer fictif dans le bénéfice imposable
📈 L’associé peut être taxé sur un avantage en nature

✅ Conclusion : Ce que l’arrêt du 2 mai 2024 change

👉 Il renforce le contrôle juridique de la mise à disposition gratuite
👉 Il réaffirme l’importance de l’objet social et du respect des statuts
👉 Il incite les praticiens à sécuriser la décision par une AG en bonne et due forme, même si le gérant est majoritaire ou que l’occupant est marié à un associé

👉 Vous êtes gérant ou associé dans une SCI familiale ? Mieux vaut anticiper et encadrer juridiquement ET fiscalement toute mise à disposition.
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